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卖地收入将划入国税楼市将大变天新区域买房需

发布时间:2021-06-10

  6月4日,财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部委发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知财综〔2021〕19号》:

  1、将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入(以下简称四项政府非税收入),全部划转给税务部门负责征收。

  2、自2021年7月1日起,选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省(自治区、直辖市、计划单列市)以省(区、市)为单位开展征管职责划转试点。

  4、税务部门应当按照国库集中收缴制度等规定,依法依规开展收入征管工作,确保非税收入及时足额缴入国库。

  5、已缴入财政非税专户,但尚未划缴国库的有关资金,由财政部门按非税收入收缴管理制度规定缴入国库。

  2021年前4月全国卖地收入2.1383万亿元,占前四月全国一般公共预算收入的27%、占地方一般公共预算收入的52%、占全国税收的32%。

  根据中指研究院报告,2020年,全国300城市土地出让金总额为5.9万亿元,同比增加16%。上海、杭州、广州、南京四城超过2000亿,北京、武汉、宁波、佛山、成都、重庆、苏州、西安、深圳、天津等破千亿,福州、无锡、青岛、郑州、东莞则超过700亿。

  易居房地产研究院的测算结果显示,当前大部分城市土地政策依赖现象都很严重,2019年近九成城市土地财政依赖度超过50%。根据土地财政依赖度这一比值,通过细化分析,可以将30个典型城市分为三大类:

  第一,超高土地财政依赖城市(≥100%),占据样本城市的四成。包含温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、西安、广州、南京、佛山、郑州。

  第二,高土地财政依赖城市(50%~100%),接近样本城市的五成。包含苏州、天津、厦门、沈阳等城市

  注:土地财政依赖度=土地出让金/一般公共预算收入×100%数据来源:各城市统计局及其他政府网站、CRIC

  这并不是说明土地出让金变国税了。土地出让金还是属于非税收入,地方土地出让金还是归地方所有。

  但是影响还是有的,土地收入纳入税务部门,等于为地方政府加上一道监管。为的是改变过去地方政府自己监管自己玩的情况,对地方限制会增多,是一次变相的中央财权的加强。

  一直以来土地出让金都是地方政府的小金库,也是某些城市建设资金的最大来源,一旦这个出让金该由税务部门征收了,就会由地方独有变成中央和地方分成,中央拿大头,地方拿小头。比如杭州一年卖地收入2000亿,原来2000亿都是自己的,现在要与中央分成了,很可能是地方拿800亿,另外的1200亿上交了。

  新区开发需要大量的资金,原本可以通过土地出让金来解决自己需求,现在需要的钱还是那么多,土地出让金的大头上交了,新区开发变成了亏本的买卖,地方政府积极性大大的降低。

  以前地方热衷卖地,是因为土地出让金全部是自己的收入,现在你前期工作该做还是要做,该花的钱还是要花,但是土地出让金拿小头了,收益减少了,那地方卖地的热情就会大大减少。

  地方建新区少了,卖地少了,房子还是要盖,怎么办,那就进行旧改,由开发商主导的旧厂房改造,旧小区改造,城中村改造会火热,地方政府不用出钱,却能活跃经济,增加税收。

  新政不利于那些对土地财政依赖严重,土地丰富,卖地收入多的城市,因为土地出让金大头被拿走了。

  利于成都:土地出让金到中央了,转移支付的钱增加了,成都是转移支付的红利区。

  利于雄安:土地出让金到中央了,中央财政雄厚了,雄安是最大的建设工地,需要最大的水龙头。

  一是新建区域购房要谨慎。因为土地出让金拿到的少,地方政府建设新区的配套速度会慢,偏僻的房子的配套很可能多年完不成,影响小区居住体验。当然也要看各个城市财政情况,不过相比较而言,新政后核心区的房产投资会更显稳健。对苏州而言,园区、狮山两大核心区的新盘依然是最稳妥的置业选择。

  二是强产业城市依然值得买入。地方拍卖土地热情减少,土地供给减少,房屋的供给就会减少,那些有人口支撑,有产业支撑的大城市的房子就会更值得投资。苏州土地财政依赖度55%,位列第26,相比苏州GDP第6的排名,有人口导入又有产业支撑的苏州依然是值得买入的城市。

  三是旧改概念小区可能迎来机会。有旧改概念的小区会被追捧,新地拍卖的少了,旧改增加,旧改的概率增大。返回搜狐,查看更多